En InmoActiva queremos ponerte las cosas más fáciles, por eso ponemos a tu disposición esta completa guía hipotecaria, para que sepas cuales son los pasos que tienes que dar a la hora de solicitar un préstamo para comprar tu inmueble. Aspectos Generales Préstamo Hipotecario Gastos Derivados Tipos de Interés Subrrogación de la Hipoteca Comisiones Bancarias Aspectos Generales Un préstamo hipotecario es una operación financiera mediante la cual se permite acceder a la vivienda que usted desea pudiendo obtener unos tipos de interés bastante más reducidos que los concedidos en otro tipo de préstamos en los que el inmueble no queda hipotecado como garantía del pago de la operación tal y como ocurre en este tipo de préstamos. Se formaliza en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad. La entidad financiera que concede el préstamo, tiene garantizado su devolución en los plazos pactados por medio de los procedimientos judiciales abreviados. Las entidades financieras suelen conceder un porcentaje sobre el valor de tasación, siendo su cuantía el 80% del valor de la finca, aunque algunas entidades están concediendo más del 100% del valor. Otra opción cuando necesitamos más dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a ofrecernos, es la incorporación de avalistas a la operación, persona que interviene como garantía en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses. Asimismo, las entidades financieras consideran que las cuotas mensuales no superen el 35 ó 40 % de los ingresos netos de la persona que solicita el préstamo. En los prestamos hipotecarios el plazo de pago puede llegar hasta los treinta años, pero lo habitual son entre quince y veinte años, para evitar que el pago de intereses sea excesivo. Por ello es conveniente ajustar al máximo el plazo del préstamo, evitando alargarlo innecesariamente. De ello depende su capacidad de pago. El préstamo hipotecario puede ser a tipo de interés variable, o fijo. La contratación de una de las dos modalidades depende de lo que esperamos que haga el mercado de los tipos de interés. Si piensa que los tipos de interés van a subir, podría coger un préstamo hipotecario a interés fijo y si piensa que van a bajar, mejor que se incline por uno variable. Ver Tipos de Interés. También se pueden estipular la hipoteca con una combinación de tipo de interés fijo o variable, que es una combinación de tipo fijo con otro variable. Tiene un periodo más estable al principio. Es posible estructurar más de una hipoteca sobre el mismo bien, así puede haber una segunda, tercera hipoteca. En casa de impago, al existir más de una hipoteca, tiene preferencia la primera sobre la segunda, la segunda sobre la tercera y así repetidamente. Es normal constituir una segunda hipoteca con la misma entidad financiera que tiene la primera, así ella es la que tiene toda la garantía. Si desea completar esta información vea el El Préstamo Hipotecario. Préstamo Hipotecario El Importe Es la cantidad de dinero que la entidad financiera entrega al cliente. Estará entre el 70 y el 80 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado, aunque en condiciones especiales se puede llegar a negociar hasta el 100% o incluso más, dependiendo de la coyuntura del mercado, si existen nóminas domiciliadas o avalistas que respalden la operación, hecho que ofrece mayores garantías. Si la tasación es menor que la compraventa, aplicarán el porcentaje sobre el valor real del bien. En el supuesto de que el importe de la tasación sea muy inferior a la compraventa, y no se de el caso indicado en el párrafo anterior usted debería replantearse la operación, y pensar si no estará pagando una prima muy elevada por su deseo de poseer un bien determinado. Si el valor de compraventa sea inferior al de tasación, es posible que apliquen el porcentaje sobre el valor de compraventa, ya que las entidades bancarias no quieren financiar el 100% de ningún proyecto, prefiriendo que el cliente aporte alguna cantidad. En el caso de compraventa con hipoteca, algunas entidades aplican el porcentaje máximo de financiación sobre el menor del importe de compraventa o tasación, por los siguientes motivos; en los préstamos personales, el importe máximo dependerá de su capacidad de pago y de su patrimonio. La Comisión La concesión del prétamo por parte de la entidad suele llevar parejo el cobro de una comisión que bajo el nombre de comisión de apertura, engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Suelo ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima. También hay que tener en cuenta las comisiones por amortización anticipada. En los préstamos a interés variable, la comisión por amortización anticipada está limitada por ley al 1%. En los de interés fijo la comisión suele ser algo más alta ya que implica mayor riesgo para la entidad que se ve obligada a asegurarse ante las posibles oscilaciones de los tipos de interés.Si desea obtener más información entre el apartado COMISIONES BANCARIAS , y obtendrá una información pormenorizada de las comisiones que gestionán las entidades financieras. La Amortización La amortización es la cantidad que se va devolviendo del capital prestado, y en su importe se integran capital más intereses. El plazo de amortización, es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada. Por lo general, el plazo de pago puede llegar hasta los treinta años, pero lo normal son entre quince y veinte años, para evitar que el pago de intereses sea excesivo. Por ello es conveniente ajustar al máximo el plazo del préstamo, evitando alargarlo innecesariamente. De ello depende su capacidad de pago. Existen distintos sistemas de amortización, en función de la modalidad de la cuota que se vaya a pagar, siendo ésta el importe que paga periódicamente quien suscribe el préstamo hipotecario, compuesta por una parte de capital y otra de intereses. La cuota puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. Lo normal es que sea mensual. Para más información entre en clases de interes. La cuota puede ser constante durante toda la vida del préstamo, lo que suele ocurrir con los préstamos a tipo fijo y con los préstamos con cuota constante, dónde el tiempo tiene un papel importante, para acoplar el capital pendiente al tipo de interés actual; préstamos variables, en función de la modificación del tipo de interés. Ver cuadro de cuotas de amortización. La Tasación Valor certificado del inmueble. Lo lleva a cabo una empresa independiente especializada, según obliga la Ley Hipotecaria. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar préstamo ante otra entidad financiera. El resultado de la tasación es el que tomará la entidad financiera para calcular el máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar. Algunas entidades toman el importe de la compraventa si es menor que el de la tasación. Los costos de tasación varían según el tipo de préstamo, aproximadamente suponen entre el 0.8 y el 1 por mil del valor del inmueble Los Seguros Cuando contratemos algún tipo de préstamo, será normal que la entidad financiera nos exija la contratación de dos tipos de seguros: - Seguro de amortización y seguro de vida: No es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez, absoluta y permanente del titular o titulares. Normalmente no cubren la invalidez parcial. En el caso de darse una de estas dos circunstancias, la compañía de seguro pagará la cantidad adeudada a la entidad financiera, y si existe algún sobrante nos lo entregará a nosotros mismos (en caso de invalidez) o a nuestros herederos (en caso fallecimiento). Respecto a las tarifas de este seguro, las podemos encontrar bastante variadas. - Seguro multirriesgo hogar. Según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su préstamo hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión, descombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y catastróficos consorciables, etc. En caso de pérdida total del bien asegurado, la compañía de seguros le pagaría a la entidad financiera la cantidad adeudada y el resto del capital nos lo entregaría a nosotros. En caso de siniestros pequeños, nos pagarán a nosotros directamente o la misma compañía de seguros nos enviará un profesional para efectuar las reparaciones. Gastos Derivados Impuestos En las hipotecas se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, para viviendas de segunda mano.Grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. El tipo aplicable es el 6%. También se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, este impuesto grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios. Debe pagarse por el hecho de formalizar la escritura pública. Actualmente, el tipo de gravamen aplicable es el 0.5 % del valor de la garantía hipotecaria y lo paga el comprador a Hacienda en el momento de la adquisición. Esta cantidad de la total responsabilidad hipotecaria está constituida por: El importe del préstamo Un máximo legal de intereses, que varia en función de si son fijos o variables Un máximo legal de intereses de demora. Unas prestaciones accesorias (para atender en caso de impagado del préstamo diversos gastos, como comunidad, contribuciones, etc) Una cantidad en previsión de impagado,para gastos de abogados y procuradores. Si Ud. desea más información sobre gastos de impuestos puede consultar la Tabla de Gastos. Gestoría Los gastos de gestoría son los derivados de los trámites de la escritura, tanto de compraventa, hipoteca, cancelación, subrogación, etc., liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en caso de compraventa, o el de Actos Jurídicos Documentados, en caso de hipotecas, y de las gestiones que se llevan a cabo en el Registro de la Propiedad. La gestoría se encarga de la tramitación del cambio de nombre del Impuesto sobre Bienes Inmuebles cuando existe compraventa, o del Impuesto sobre Bienes de Naturaleza Rústica, si éste es el caso. Para más información sobre gastos de gestoría, consulte la Tabla de Gastos Notario En el momento de formalizar una hipoteca, ésta se realiza mediante escritura pública, efectuada por un Notario, dando fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación. Este notario podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza. Los notarios tienen marcados sus honorarios, conocidos por aranceles, por Ley. Para que tenga toda su eficacia, la escritura pública de hipoteca, deberá ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad, donde esté inscrito el bien a hipotecar. Los honorarios del Registro de la Propiedad también están marcados por Ley. Los gastos de notaría y registro afectan dos veces al préstamo hipotecario, a la formalización para la constitución de la hipoteca, y a su cancelación, puesto que la carta de pago del banco igualmente se efectúa mediante escritura pública, que tiene que ser inscrita en Registro para que desaparezca del mismo la hipoteca que pesa sobre nuestro bien. A partir de 1-1-2001 estos gastos se han reducido por desaparecer sólo para las cancelaciones, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Asimismo, se devengan unos gastos por la obtención de Notas simple del Registro de la Propiedad, que es la información que nos ofrece el Registro de la Propiedad sobre el estado de cargas (quién es el propietario, si existen hipotecas previas, o problemas de cualquier tipo) que tiene la vivienda que se quiere adquirir. Su costo no debería ser superior a 12 € por nota. Registro de la propiedad El Registro de la Propiedad es la institución jurídica que tiene por objeto fundamental dotar de forma pública y solemne a los actos de constitución, transformación, modificación y extinción del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles. Los honorarios del Registrador, también son conocidos como aranceles. No existe Registro en todas las localidades y su distribución se asemeja a la de los Partidos Judiciales. Con la inscripción en el Registro de la Propiedad obtenemos la plena seguridad jurídica de la transmisión, eliminándose por medio del notario los pactos nulos, abusivos y los que tienen carácter personal. Se inscriben en el registro, las escrituras de compra y venta, particiones de herencia (implican propiedad), las hipotecas (derecho de hipoteca), los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc. Deberemos acudir en primer lugar al Registro de la Propiedad, para saber si la vivienda que queremos comprar tiene alguna carga o gravamen, y el documento que expiden para esta información es la Nota Simple del Registro de la Propiedad, que tiene un pequeño costo. Las entidades financieras efectúan estos trámites por nosotros al contratar una hipoteca, ya que su cobro depende en gran medida de que la finca que hipotecan no tenga ninguna carga. Tipos de Interés El tipo de interés del préstamo es una de los aspectos más importantes a tener en cuenta, aunque hay también que valorar otros aspectos. Es esencial buscar la combinación perfecta entre el tipo de interés y el plazo ya que este determinará si podemos acceder al préstamo o poder solicitar mayor cantidad. Podemos distinguir cuatro tipos básicos de interés: Fijo El interés permanece constante. Si los tipos suben, no se altera la cuota. No puede beneficiarse de las bajadas de tipos. Variable El interés varía periódicamente. Permite beneficiarse de la bajada de tipos. Lo mismo que recoge las bajadas, también recoge las subidas. Mixto Combina un interés de tipo fijo con otro variable. Tiene un periodo más estable al principio. Riesgo de que en el periodo de interés fijo, los tipos bajen y no pueda beneficiarse en ese momento. Cuota Fija Siempre paga lo mismo. Si los tipos suben o bajan, lo que varía es el plazo La cuota no varía nunca. Incertidumbre sobre el plazo de amortización. Si piensa que los tipos de interés van a subir, podría coger un préstamo hipotecario a interés fijo y si piensa que van a bajar, mejor que se incline por uno variable. Pero quién puede predecir que tipos estarán vigentes dentro de 15 o 20 años o quizás más, la verdad es que no existen fórmulas mágicas ni validas para todo el mundo. Por ello es interesante asesorarse por expertos en la materia El índice por Referencia por el cual se va a revisar el crédito es uno de los elementos del préstamo al que hay que prestarle especial atención ya de ellos dependen el interés que vamos a pagar durante prácticamente toda la vida del préstamo. Estos garantizan al cliente que cuando se revise el interés del préstamo, éste quedará ajustado a los precios de mercado. Los más utilizados son: Mibor Euribor T.A.E. Tipo Medio Subrrogación de la Hipoteca ¿Qué es Subrrogación? Una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido, es decir se convierte en el titular del préstamo. La entidad financiera tiene que dar su consentimiento a dicho cambio, o bien por acuerdo con una entidad distinta a la que tenemos contratada nuestra hipoteca, y que nos ofrece mejores condiciones, ésta se subroga, en nuestro préstamo, pagando el importe del mismo a nuestra antigua entidad, pasando ella a tener el derecho de la hipoteca. En la operación intervienen: Los titulares del préstamo, la nueva entidad financiera que subroga el préstamo y la antigua entidad, a la cual la nueva entidad le pagará el importe de la deuda. La subrogación está regula por la Ley 2/94 y constituyó un arma eficaz para abaratar el precio de las hipotecas, por la capacidad de negociación que otorgó a los titulares de préstamos frente a sus entidades financieras, que a fin de no perder operaciones accedieron a negociar con los prestatarios. Cambio de Entidad La Nueva Entidad Bancaria se encargará de todo. Usted tendrá que firmarle la aceptación de la oferta vinculante a la nueva entidad bancaria. Consiste en detallar por escrito las condiciones de los préstamos que se le oferta. La nueva entidad bancaria dirigirá un escrito a la antigua entidad bancaria, acompañándole la oferta vinculante a fin de que le sea certificado el saldo de su hipoteca. Una vez que la antigua entidad bancaria reciba el escrito actuará de las siguientes maneras: Se pondrá en contacto con Ud., a fin de que se quede y no cambie el préstamo, igualando e incluso mejorando la oferta que Vd., tiene de la nueva entidad. Que certifique el saldo y lo remita a la nueva entidad. Que no haga ni una cosa ni otra. Si su antigua entidad certifica el saldo y lo remite a la nueva, no se preocupe ya está todo preparado para llevar al notario y firmar la escritura de subrogación del préstamo. En el supuesto que la entidad bancaria no conteste, no pasa nada, transcurridos veintidós días, desde que se le entregó la solicitud de certificación de saldo, la operación se puede firmar sin intervención de la misma, siendo el notario el que efectuará el pago del saldo a la antigua entidad. Una vez efectuada la firma ante notario ya está subrogado el préstamo. Deberemos considerar que es mucho más barato subrogar el préstamo que cancelarlo y abrir uno nuevo, y subrogar que la novación modificativa. Comisiones Bancarias Comisión de apertura La concesión del préstamo por parte de la entidad suele llevar consigo el cobro de una comisión que bajo el nombre genérico de comisión de apertura, engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo. En caso de préstamos personales se suelen cobrar las dos comisiones. Las comisiones de apertura y estudio, normalmente se expresan en porcentajes, suelen cobrar, las entidades bancarias, unos importes mínimos para cada una de ellas. Estos importes mínimos, hay que tenerlos en cuenta, pues en operaciones de préstamo de importe pequeño harán que el porcentaje de comisión efectivamente pagado se dispare. Comisión de amortización Importe de comisión que nos cobra la entidad bancaria por pagar anticipadamente el préstamo, tanto parcialmente (amortización anticipada), como totalmente (cancelación anticipada) En los préstamos a interés variable, la comisión por amortización anticipada está limitada por la Ley al 1%,. En los de interés fijo la comisión suele ser algo más alta, ya que implica mayor riesgo para la entidad que se ve obligada a asegurarse ante las posibles oscilaciones de los tipos de interés. Comisión de subrrogación La subrogación se produce cuando un nuevo acreedor ocupa el lugar del antiguo, es decir, el prestatario cambia de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco. En este caso, no se cobra comisión de apertura. La primitiva entidad, puede cobrar una comisión de cancelación. Ésta se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, y sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la original escritura del préstamo. En los préstamos a interés variable, la comisión máxima es del 1%. En el caso de préstamo a interés fijo, no habrá de ser mayor de 2.5% si se cambie a variable. Comisión de novación La novación se produce cuando se renegocian las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad. Sólo se puede modificar el tipo de interés y el plazo, éste último sólo si también se modifica el tipo de interés. Esta operación está exenta de impuestos y el cálculo de los honorarios notariales y registrales se hará aplicando al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente, el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo.